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    被剛需托起的管南,憑啥拽?

    來源:言之有屋   發布時間:2020-11-25

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    樓市的市場走向總是不以個人意志為轉移。

    不管是購房者也好,開發商也罷。

    購房者期待的降價潮并沒有預期中那么真實、兇猛。

    而開發商對于市場火熱的期待也成了半場空。

    鄭州的市場情緒似乎還在持續低落。

    11月中旬的兩個開盤項目卻給了市場一針“強心劑”。

    11月14日恒大云璽開盤,去化率87%;

    11月15日康橋未來公元開盤,去化率78%。

    恒大云璽位于中原老城區的核心區位,又是老城區稀缺的大平層項目,相應購買力蓄勢已久,項目賣得好似乎在情理之中。

    而康橋未來公元位于管南的郊區位置,差一點就沖出了四環外,依然獲得了良好的去化。

    不僅讓人發問,管南,這是準備拿康橋當火種,再火一把嗎?

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    一說到管南,給人的第一印象就是“剛需聚集地”。

    哪怕管南價格比自己的鄰居二七新區略高,也一度蹭了東區不少紅利跟熱度。

    管南的“剛帽子”卻怎么也摘不掉。

    但是這并不影響管南成為變出神盤的魔法區域。

    2014年年底,綠都紫荊華庭、正商中州府雙雙入市,開啟了管南的網紅之路。

    之后2015年綠都瀾灣、永威城相繼開盤,加上2016年入市的鑫苑國際新城,形成三雄鼎力之勢。

    到了今年,綠都紫荊華庭、正商中州府、鑫苑國際新城均已清盤。

    永威城、綠都瀾灣也接近尾盤。

    后起之秀開始逐個粉墨登場。

    如果將管南分為四環內和四環外,在售樓盤分布如下圖所示。

    南三環與南四環之間:

    新盤:融創城、富田城九鼎公館、康橋未來公元

    尾盤:永威城、綠都瀾灣

    四環外:

    碧桂園名門時代城、正商生態城、綠地花語城

    目前三環與四環之間的樓盤價格在11000—15000元/㎡不等;

    四環以外的樓盤價格在11000—13000元/㎡之間。

    價格相對于周邊區域,還算友好。

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    除了價格,管南還有著自身不可忽略的優勢。

    最大的優勢就是距離主城區近。

    如果將鄭州三環內算作主城區的話,管南可以算是距離主城區最近的環鄭區域了。

    從地圖上來看,這個區域三環到四環之間最遠的距離也不到4公里,最近的距離不到3公里。

    如果開車順利的話,從三環走到四環甚至不到5分鐘。

    其次是交通。

    這片區域內匯集了紫荊山路、京廣快速路、鄭新快速路、中州大道等多條南北向主干道。

    東西向上則有南三環、南四環,也都是高架。

    區域內地鐵有2號線(已開通)、4號線(預計年底開通)、14號線部分路段(規劃中)等多條地鐵線路。

    尤其是2號線的順利開通,直接打通了管南與市中心的緊密連接。

    4號線將在今年年底開通,對于管南的發展又是一大利好。

    無論是快速路還是地鐵,都大大縮短了這里通往主城區的時間。

    畢竟不管鄭州畫了幾個環,通勤時間才是購房者最在乎的。

    說完了優點,再來說說缺點。

    優質教育資源匱乏、發展緩慢、商業匱乏是管南至今未愈合的傷口。

    先說教育。

    整個管城區能拿得出手的重點小學也只有三個,分別是:創新街小學、東關小學、管城區外國語小學。

    這幾所小學幾乎決定了管南片區小學教育資源的天花板。

    如果你去周邊樓盤看過一遍就會發現,在售樓盤的主打教育幾乎逃不過這三個學校。

    再者就是環境體驗差。

    雖然距離主城最近,也與東區沾親帶故,但是管南發展始終是緩慢的。

    走在路上越往南越荒涼。

    雖說這里是鄭州與南龍湖的連接樞紐,但是還未走到南四環,就會發現這里的配套依舊處于“斷層”狀態。

    最后要說的就是商業。

    整個管南區域在2018年之前,商業幾乎只有橄欖城、富田太陽城等。

    后來才有了美景龍堂萬科廣場。

    相對于其他區域的商業密度,管南的商業實在顯得有些寒磣。

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    接下來我們就著重分析一下管南片區核心區(南三環與南四環之間)的項目,給大家購房做個參考。

    由于在售的綠都瀾灣和永威城均是尾盤,可選樓層不多,在這里不再過多闡述。

    富田城九鼎公館

    位置:南三環與鄭尉路交叉口東南角

    價格:成交價15300—16000元/㎡

    點評:這個項目是管南的偏改善型樓盤,面積區間在89—142㎡之間。最大的優勢就是地鐵。4號線有三個地鐵口經過項目附近,金岱路站、姚莊站、郎莊站。據了解,4號線姚莊站未來會直接通到小區的負一層,是標準的地鐵盤。宣傳的劃片學校是東關小學,項目地塊正好沿河而建,景觀資源不錯。但這個項目價格也是這幾個在售樓盤中最貴的。目前部分樓棟、樓層的西戶有加錢送車位的優惠:加1萬送負二層車位;加3萬送負一層車位。

    融創城

    位置:十八里河路南,飛達路西

    價格:小高層成交價不到13000元/㎡;高層成交價12000元/㎡左右

    點評:融創城也是片區內偏改善的樓盤。面積區間在99—131㎡ 之間。宣傳的已簽約學校是管城區外國語分校。缺點是距離地鐵口較遠,但是據介紹交房后會有接駁車用于接送業主去地鐵口。部分樓棟距離南四環較近,可能會有噪音影響。目前在售有單價不到11000元的特價房。下個月會推出精裝洋房,喜歡洋房的朋友們可以再等等。

    康橋未來公元

    位置:紫荊山南路與南水北調運河交會處

    價格:成交價在12000元/㎡左右

    點評:康橋未來公元是本月中旬首次開盤的樓盤,賣得相當不錯。在我去探盤的時候售樓處也是人頭攢動。面積區間在89—142㎡之間。優勢就是價格相對適中,小區內增加了不少創新科技元素。劣勢就是位置相對偏遠,距離地鐵口較遠,但是據介紹未來會有業主接駁車接送業主往返地鐵口。

    這幾個項目都是千畝大盤,地塊內配有多塊教育用地,宣傳的都有簽約小學。除了康橋未來公元,另外兩個項目距離較近,周邊的公共配套幾乎可以共享。而且三個樓盤的開發商都是品牌開發商,幾乎不用擔心會爛尾,可能品質上會有差異。

    富田城九鼎公館仰仗地鐵優勢和區位優勢,價格是最貴的,與去年首次開盤價格(14500元/㎡—15200元/㎡)相比,略有上升;

    融創城去年首次開盤價格在13000元/㎡左右,目前來看價格有所下降;

    康橋未來公元是首次開盤,也許是迫于位置偏遠及鐵路線的影響,價格還算良心。

    如果看重位置和地鐵,可以考慮富田城九鼎公館;

    如果看重性價比可以考慮融創城和康橋未來公元。

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    平心而論,鄭州的樓市對于剛需客戶一直都不太友好。

    當改善客戶在感嘆在鄭州買不到“合適的房子”的時候,剛需客戶還在“能不能買得起房子”的生命線上拼命掙扎。

    就連城市發展的大好時代,剛需也是最先被“邊緣化”的一群人。

    四環的加速開通,利好的是整個城市。

    與此同時,剛需也被加速“排擠”到了三環、四環以外。

    但是不管在任何時候,千萬不要小看剛需客戶的購買力。

    在鄭州樓市被集體唱衰的情況下,管南除了融創的項目出現降價以外,其余項目價格相對堅挺就很說明問題。

    目前管南片區的物流園、汽配城正在逐漸搬離。

    比如融創城的地塊在之前就是汽配城的鋼材市場。

    現在再去管南,幾乎已經感受不到物流園帶來的壓抑氛圍。

    只剩下了寬敞的馬路。

    這或許是物流園帶給這里的最大好處了,畢竟路不夠寬的話大車走著也不方便。

    以上幾個樓盤中都自帶大體量商業,未來交付使用后會對片區商業供應有一個較大的改善。

    管南區域還有一個重大利好就是小李莊站的順利落位。

    二七有鄭州站、東區有鄭州東站、管城有小李莊站。

    據了解,未來小李莊站將承接鄭州市的普快客運功能。

    建成后對于管南片區的帶動作用是不可估量的。

    如果你是剛需客戶,這里的樓盤可以多去看看,考慮入手。

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